Фирма по оценке недвижимости.

Начальное вложение:

Нижний уровень - 3000$

Верхний уровень - 10000$ (включая офис, автомобиль, затраты на рекламу).

Срок возмещения начальных расходов - от двух до 5 месяцев.

 

Работа оценщика недвижимого имущества заключается в определении стоимости представленного ему имущества. В этой отрасли бизнеса круг клиентов включает в себя:

- правительственные учреждения: каждый раз, когда местные власти избавляются от недвижимого имущества или пересматривают налоговую политику, им требуется определить стоимость определенного недвижимого имущества.

- адвокаты: когда они ведут дела по разделу имущества или представляют клиентов при расторжении делового партнерства или супружеских пар, когда необходим раздел имущества.

- покупатели и продавцы: перед продажей и покупкой дома люди должны узнать точную стоимость их имущества.

- страховые компании и агенты: прежде чем установить величину ущерба при повреждении имущества, страховые агенты нуждаются в сведениях о текущей цене на страхуемое имущество.

- банки: прежде чем ссудить человеку или организации требуемую сумму, необходимо определить стоимость представленного залогового имущества.

Оценщик имущества может либо специализироваться на одной из вышеуказанных задач, либо иметь дело с имуществом определенного типа, но многие наиболее крупные компании включают услуги по всем вышеуказанным пунктам. Различные типы недвижимого имущества подвержены неодинаковым изменениям на рынке. Если оценщик имущества сможет контролировать несколько вышеуказанных областей рынка, он может в данный момент заниматься определенной наиболее актуальной областью, и наиболее горячими точками рынка.

Оценщик недвижимого имущества не просто осматривает имущество и делает мгновенный прогноз о состоянии и стоимости. Оценщики обычно используют 3 подхода к решению проблемы:

1. Подход с точки зрения стоимости. Сначала вы рассматриваете все отдельные части имущества - какая сумма была заплачена первоначально - и структуру имущества. Вы не обязаны искать строительные дефекты, поэтому вам не обязательно быть квалифицированным инженером, но, тем не менее, вам необходимо иметь основные знания в области строительства. Затем необходимо установить, сколько бы стоило строительство, если бы оно происходило сегодня. Затем вы вычитаете величину износа существующего имущества со времени покупки и строительства. Конечный результат - стоимость имущества.

2. Подход с точки зрения данных рынка. Сравнивается продажная стоимость имущества в том же районе, которое сравнимо с имуществом, которое вы оцениваете. Вы производите сравнительный анализ, вычитаете износ, и учитываете различия, такие как размер, стоимость ремонта и так далее.

3. Подход с точки зрения оценки дохода. Этот метод предполагает, что владелец может пожелать оставить за собой имущество, и получать доход от сдачи его в аренду. Вам придется сравнить стоимость аренды за подобное коммерческое или жилое недвижимое имущество в той же области, и вычислить какую сумму ваш клиент сможет зарабатывать в виде чистого дохода.

Оценщики должны быть в состоянии использовать все вышеуказанные способы - для того, чтобы прийти к обоснованному заключению о стоимости имущества.

Определение стоимости недвижимого имущества подразумевает значительно больше, чем просто обращение в местные финансовые органы и определение того, за какую сумму продавали в последнее время похожую недвижимость. Вам необходимо определить причину продажи данного имущества и цель продажи. Оценщик должен заглянуть в самую суть проблемы. Возможно, переговоры затянулись слишком надолго, и цена продажи или покупки в действительности относится к состоянию рынка два года назад. Возможно, продавец имеет определенные финансовые обязательства, и продает ниже рыночной цены, поскольку должен срочно переехать в другое место. Все подобные факторы должны быть изучены при определении стоимости недвижимого имущества.

Вы должны проявить талант исследователя. Вы должны в точности оценить ситуацию - поговорить с продавцом и покупателем, с адвокатами, посредниками, и другими, кто каким-либо образом участвует в продаже. Оплата работы оценщика во многом зависит от его проницательности, способности произвести точные исследования данной сделки, и прийти к верному заключению о цене.

Вы во многом выиграете, если сможете выполнять одновременно несколько заказов. Многие частные владельцы требуют сравнения рыночных цен не реже чем раз в полгода, в то время как коммерческая недвижимость требует переоценки значительно реже.

Немногие оценщики назначают почасовую оплату. Род выполняемой работы будет сильно варьироваться в зависимости от данного клиента. Например, банк сможет обеспечить вас большим количеством основной информации, и снабдить вас всеми необходимыми формами - таким образом, значительно уменьшая количество работы, требуемой от вас для выполнения оценки. С другой стороны, владелец частного дома может требовать отчет, который потребует обширной исследовательской работы, занимающей много времени. Обычно оценка коммерческой недвижимости занимает значительно больше времени, чем оценка частной недвижимости. Структура оплаты вашего труда должна учитывать эти и многие другие факторы.

Большинство компаний разделяются на две категории: частные предприниматели, работающие почти без собственных затрат, и крупные фирмы, в которых работают от 20 до 30 сотрудников. Те, что находятся между ними, с трудом покрывают свои затраты, поскольку они нуждаются в тех же данных что и крупные фирмы, но зарабатывают значительно меньше.

Индивидуальный предприниматель может без проблем организовать свой офис дома и обойтись минимумом оборудования: телефоном, измерительными инструментами, и фотоаппаратом. Вы сможете использовать свой собственный автомобиль для передвижения между объектами, а также собственный компьютер для распечатки документов. Необходимо также рекламировать свои услуги, предпочтительно поместив объявление на желтых страницах телефонного справочника.

Если вы решите расширяться, вероятно, понадобится арендовать офис и нанять секретаря. При этом ваши расходы, разумеется, возрастут. В этом случае имеет смысл пригласить для работы партнера.

По мере роста, рекламная компания будет играть решающую роль. При этом необходимо обратить особое внимание на устную рекламу. Рекомендуется установить прочные деловые связи с агентствами по недвижимости. Агентства могут предоставить свои учетные книги и телефоны лиц и организаций, потенциально заинтересованных в ваших услугах. Многие оценщики присоединяются к ассоциациям риэлторов, которые обеспечивают их информацией о нынешнем состоянии рынка и описанием наиболее популярных типов недвижимости.

Инвестиции.

Инвестиции в недвижимое имущество - достаточно простой бизнес. Например, инвестор решает, что необработанная площадь земли вскоре должна превратиться в область промышленного развития. Он покупает несколько гектар земли по очень низкой цене. Если его догадка оправдывается, несколько лет спустя он продает эту землю во много раз дороже, чем она была куплена. Такая операция может произойти в любой части страны, и успех в операции такого типа не является редкостью.

По мере роста благосостояния населения цены на землю продолжают расти, а это означает, что недвижимость составляет одну из наилучших возможностей для инвестиций в нашей стране.

По сравнению с другими формами инвестиций, недвижимость представляет более высокий потенциал прибыли. Разумеется, далеко не каждый участок земли окажется весьма прибыльным, и несмотря на возможность высокого дохода, во многих случаях это - рискованная операция, поэтому действовать следует осторожно.

Одна из проблем с недвижимым имуществом заключается в том, что низка ликвидность. Ликвидные фонды - это фонды, которые легко переводятся в наличные деньги, подобно акциям предприятий. Обычно инвестиции в недвижимость требуют нескольких лет, прежде чем вы сможете получить какой-либо доход, поэтому не рекомендуется вкладывать все ваши фонды в инвестиции такого рода. Ваша финансовая ситуация должна определить, сколько вы можете инвестировать в недвижимость.

Существует большая разница между спекулянтом землей и инвестором. Спекулянт покупает землю с намерением быстро ее продать и получить скорый доход, он не будет держать в собственности землю в течение долгого периода времени. В противоположность этому, инвестор заинтересован в долгосрочном приобретении, и обычно приобретает только то, что он может себе позволить иметь в течение весьма длительного периода времени.

Если это поле деятельности для вас новое, воздержитесь от спекуляций до того, как приобретете значительный опыт, и вам придется посвятить много времени изучению источников и обучению. Необходимо постоянно консультироваться со специалистами.

Если у вас есть собственный дом - знайте, что вы уже сделали успешное вложение в недвижимое имущество. Прежде чем начать поиски объектов для инвестиций, посмотрите в каком положении находится ваш собственный дом. Если вы планируете продать его, необходимо учитывать, что ландшафтные работы значительно повышают стоимость дома.

Зачастую высокий доход можно получить при покупке изношенного дома и восстановлении его для немедленной продажи, но при этом необходимо рассмотреть следующие факторы:

Вы должны обладать базовыми знаниями в области архитектуры, и иметь представление о том, какие вложения потребуются для приведения дома в порядок. Подумайте о том, что вы сможете сделать самостоятельно, и сколько потребуется для оплаты работы специалистов.

Расположение дома - это самый важный фактор. Изучите, что располагается по соседству, насколько удобно производить покупки, насколько удобно пользоваться общественным транспортом.

Также можно очень выгодно арендовать или купить землю для коммерческого использования. Участок земли, непосредственно прилегающий к магистральному шоссе - чрезвычайно удобен, поскольку на нем можно расположить магазин, заправочную станцию и так далее.

Компании, занимающиеся операциями с недвижимостью, часто помещают рекламные объявления, предлагающие загородные участки земли. Избегайте таких предложений, поскольку такие компании сами получают высокую прибыль при продаже вам земли, поэтому значительно выгоднее заниматься поисками земли самостоятельно.

При покупке недвижимости ищите наименьший финансовый риск, инвестируйте лишь небольшую часть собственного капитала, а при продаже решайте, что вам удобнее - немедленные наличные или рассрочка. Решение будет зависеть от вашего налогового статуса.

Приготовьте список недвижимости, доступной для покупки в вашей области, и обдумайте возможности будущего использования этих участков земли. Научитесь покупать землю, прежде чем на нее появится спрос. При сегодняшней финансовой ситуации, покупка земли заранее - единственный способ сэкономить. Держите землю в собственности до того момента, когда вы сможете ее перепродать с большой прибылью. Не спешите продавать самую лучшую землю, изучите динамику роста цен.

Как правило, покупка участков земли в пределах 50 км от интенсивно растущего города - наилучший метод инвестиции. Имейте дело только с надежными посредниками. Опасайтесь лиц, предлагающих быстрый и легкий заработок. Прежде чем действовать, ознакомьтесь с литературой. Действуйте осторожно и не предпринимайте слишком рискованные шаги. Ищите скрытые недостатки, приобретайте опыт оценки объектов недвижимости. Изучайте местные условия рынка. Ищите привлекательные предложения, и качественное имущество с выдающимися свойствами, которые облегчат продажу. Изучайте строчные объявления, разговаривайте с жителями.

Прежде чем пытаться продать недвижимость, узнайте, как потенциальный покупатель может с прибылью использовать свою покупку. Поставьте себя на место потенциального покупателя, и подумайте: стали ли бы вы покупать сами. Можно ли в будущем организовать бизнес на данном участке земли? Может ли банк, частная гостиница, ресторан и прочие прибыльные компании быть расположенными на данном участке земли?

Научитесь анализировать "за" и "против", составляйте таблицы положительных и отрицательных элементов. Пробуйте разные подходы к проблеме. Специфика такой деятельности заставит вас изучать самые нижние и самые верхние секторы рынка или нынешней экономической ситуации. Ваша цель - найти имущество, которое приобретет большую ценность в результате новой формы использования, предложенной вами. Изучайте новые виды бизнеса, составьте список видов бизнеса, которые могут быть размещены на новом участке, и тем самым резко повысить его продажную стоимость.

Агент по недвижимости.

Начальные инвестиции:

Нижний уровень 1000$ (лицензия и необходимое оборудование),

Верхний уровень 20000$ (открытие посреднической фирмы, аренда и прочее).

 

Поиск




Домены



© ТехноКрафт, 2008-2012
Все права защищены
При копировании материалов установка активной ссылки на сайт www.tehnokraft.ru обязательна
Карта сайта



Rambler's Top100
На главную Карта сайта Написать сообщение